时隔2个月,央行再度降息!专家预计存量房贷下调可能性加大

2023-08-18 15:55:58 来源: 时代财经

本文来源:时代财经 作者:王莹岭

时隔2个月,央行再度降息。

8月15日,据央行公告,中期借贷便利(MLF)和7天期逆回购操作利率分别下调15BP、10BP,降至2.5%、1.80%。


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同日,国家统计局公布7月经济运行数据,并表示,7月份部分主要指标增速有所放缓,是月度之间的正常波动。

其中,在投资方面,1-7月份,全国固定资产投资(不含农户)285898亿元,同比增长3.4%。而房地产开发投资下降8.5%,降幅比1-6月扩大0.6个百分点。

在消费方面,7月份,社会消费品零售总额36761亿元,同比增长2.5%,环比下降0.06%。同比增幅低于6月(3.1%)0.6个百分点。可见,作为消费旺季的暑期并未扭转消费增幅放缓的局面,社会消费品零售总额同比增速连续三个月放缓。

在此前,央行于8月11日公布的金融数据也大大弱于市场预期。7月社融口径下的人民币贷款仅增加364亿元,同比大幅少增3892亿元,创下有统计数据以来的新低。

在此节点上,央行降息对于提信心、稳增长显得至关重要。

财信研究院副院长伍超明8月15日向时代财经表示,总体来看,此次降息一方面将刺激需求端,提振企业和居民的信贷需求;另一方面也有利于缓解银行面临的利率约束,增强信贷供给意愿和能力,降低实体成本负担。两者双管齐下,提振实体信心与需求。

民生银行研究院首席经济学家温彬认为,继6月政策利率下调10bp之后,8月MLF利率、7天逆回购利率再次下调,实现三个月内两度降息,主要源于经济修复的内生动力还不强、有效需求仍不足,亟需通过降息等政策加快协同,提信心、稳预期、稳增长。

另外,市场更关注此次降息对房贷利率的影响。中国房地产数据研究院院长陈晟对时代财经指出,“MLF下调必然会给市场增加相关的流动性,按照惯例,LPR利率也会随之下调,有助于促进房地产复苏回暖。”

温彬进一步对时代财经表示,本月LPR预计将跟随下调,1年期、5年期以上LPR或分别调降10bp、15bp。

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本月LPR利率有望下调

事实上,自3月以来,房地产投资降幅持续扩大,对经济复苏造成一定拖累。

国家统计局数据显示,1-7月份,全国固定资产投资(不含农户)285898亿元,同比增长3.4%。其中,房地产开发投资下降8.5%,降幅比1-6月扩大0.6个百分点。全国商品房销售面积66563万平方米,同比下降6.5%,相比1-6月份的-5.3%跌幅继续扩大;商品房销售额70450亿元,下降1.5%。

具体来看,诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年7月,重点监测的30城新房销售面积为943.36万平方米,环比下跌27.59%;同比下降28.25%,同比降幅较上月收窄约5个百分点。

进入8月,新房成交数据继续下探。据诸葛数据,8月首周(7月31日-8月6日),监测重点15城新建商品住宅成交量为15257套,环比下降19.87%,同比下降20.89%。

二手房方面,7月,10个重点城市二手住宅成交57130套,环比下降11.38%,跌幅较上月收窄4.8个百分点,同比下降13.17%,较上月扩大13.12个百分点。至此,成交规模连续4个月维持降势。

易居研究院总监严跃进指出,“房地产开发投资、房地产销售数据的跌幅总体上处于扩大态势,和各地供地规模偏弱、房企资金状况不佳等有关。”

在严跃进看来,房地产政策的新一轮刺激在路上,尤其会强调降低首付和房贷利率等内容。这对于降低购房成本、激活合理住房消费需求有积极的作用。

“MLF利率下调,有助于带动LPR同步调降,促进房地产复苏回暖。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对时代财经表示,央行降息引导市场利率进一步下行,为银行调整存款和贷款利率拓展空间。

具体而言,周茂华还谈到,预计LPR5年期报价基准利率下调幅度相对更大一些,从而拓展各地房地产因城施策调控空间,提振楼市需求,加快推动房地产复苏。

提高降低存量房贷利率可能性

除此之外,后续存量房贷利率是否下调也备受关注。

陈晟对时代财经指出,“下半年在金融端的地产政策,除了LPR的利率下调以外,在接下来的几个月里,应当高度关注存量房利率调整的相关措施。”

早在一个月之前,7月14日,央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称,“按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

8月1日,央行发声,因城施策精准实施差别化住房信贷政策,指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

在央行表态透露支持存量房贷利率下调的信号后,多数银行均尚未作出利率调整动作,银行净息差压力大或为重要原因。

“银行净息差已经处于历史低位,下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间,有碍其经营的稳健性和可持续性。”此前,中信证券研究一份报告指出,2022年12月,我国商业银行整体净息差为1.91%,已下行至历史较低水平,是2010年有记录历来的历史最低值,也是首次突破2%的水平。

此次降息,在伍超明看来,能够缓解银行净息差压力,增强扩信贷意愿与能力。

具体来看,当前商业银行净息差(2023第一季度为1.74%)已降至自律监管标准1.8%的下方,未来随着存量个人住房贷款利率下调,预计商业银行面临的利率、流动性等约束将进一步增强,制约其扩信贷意愿与能力。本次降息,则有利于降低银行负债端成本,缓解其净息差和利率约束。

周茂华也告诉时代财经,“此次降息在一定程度上能够缓解银行净息差压力,加大后续降低存量房贷利率的可能性。”不过,周茂华指出,未来的存量房贷利率调整,主要体现因城施策,支持改善型需求,并兼顾银行间差异,平稳有序推进。

不过,也有业内人士对时代财经分析,银行面临的净息差只是一部分压力,降低存量房贷利率依旧受到多方面的掣肘。“影响银行调整存量房贷利率的原因,一方面是部分银行面临净息差压力;另一方面,主要是技术层面的,如不同业主房贷利率差别较大等。”他认为,调整存量房贷利率在实际操作中较为复杂,银行需要对提前还贷情况、银行自身盈利、调降幅度及方式等多个方面的问题进行考虑,还需要考虑同业竞争情况。

“在中央的指导下,预计接下来各地会出台降低存量房贷利率的具体方案,银行将会普遍执行。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对时代财经分析道。

除利率调整之外,在严跃进看来,与房地产领域各类政策结合,也会发生较好的政策拳效应,“预计后续购房方面的门槛会进一步降低,有助于进一步促进房地产交易市场的活跃。二季度一些滞后的需求会在三季度陆续释放,各地密集的购房政策正陆续到来,房地产市场也正从颓废态势开始走向企稳态势。”

值得注意的是,8月15日,国家统计局新闻发言人付凌晖在国新办发布会上表示,近期,北上广深一线城市密集发声,表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策,各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。

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