红周刊 本刊编辑部 | 秦佳丽

中国奥园佛山一个地产项目的部分业主向《红周刊》表示，从年初至今，中国奥园方面曾承诺该项目在3月复工，后又改为6月底复工，但项目现场并无复工迹象。从中国奥园来看，在2021年底出现债务危机，之后又遇到2021年和2022年两份年报难产，以及公司停牌时间长达15个月——距离港交所上市公司停牌时间最长18个月的规定仅余3个月，中国奥园当前的压力不小。而且，若触发港交所相关规定，不排除中国奥园被摘牌的可能。

(资料图片仅供参考)

近日，就广东佛山南山镇的三水奥园尚居（别名“三水奥悦豪庭”）项目，多位业主向《红周刊》反馈，该楼盘停工近两年，原定今年3月份复工，后续又商定6月30日前复工，但这两次中国奥园项目方均“食言”。据业主介绍，该项目有的楼栋原定于在3月和6月分别交付，目前不仅不可能交付，连何时复工都难以确定。而在之前的5月份，中国奥园曾宣称绝大多数已售项目实现了100%复工，这显然无法得到三水奥园尚居业主的认同。

据《红周刊》了解，中国奥园一直在为化解自身债务问题而努力。按照中国奥园相关公告，公司近期债务重组已取得实质进展，拟在6月30日召开董事会审议财报、考虑及批准年报发布，希望于今年年中完成债务重组，实现上市公司复牌。不过，从2022年4月1日停牌算起，中国奥园停牌时间已近15个月，距离最长停牌18个月、逾期可摘牌的规定不远，这意味着留给中国奥园复牌的时间其实已经不多了。

三水奥园尚居停工两年交付爽约

复工承诺上演“拖字诀”

2021年8月，叶梵（化名）一掷50万元，买下佛山南山镇三水奥园尚居一套面积80多平方米的住宅，按照约定，交付时间本该在今年3月。不过，停工至今的楼盘显然逾期。“业主们和开发商以及有关部门谈过，一次又一次地签署承诺书，（奥园）承诺6月30号复工，但是我们去当地看了，现场没有工人，一点复工的迹象都没有。”

“根本就是一场‘骗局’，项目销售的时候，其实已经停工了，业主们不知情，否则也不会买。”叶梵表示，“我是给的全款，还有一些业主更惨，交不了楼，但要每个月分期还款给银行。”

据叶梵介绍，三水奥园尚居项目包括6座楼盘，目前维权的楼栋主要集中在2座，大概60多户业主。据介绍，准业主们试图通过各种渠道维权，不过求诉无门，“大家希望能跟奥园高层谈谈，不过对方不肯露面。”

该批维权业主大多在2021年前后购买，从不同的约定交付批次来看均已逾期。作为最早一批购房客，楚鑫（化名）向《红周刊》表示：“我是2020年12月份买的，约定交付时间是2022年12月份。听说项目预计分几批交付，包括2022年12月、2023年3月和6月。不过都是2座的业主，现在烂尾都交付不了。”

据房天下等中介平台信息，三水奥园尚居项目位处佛山市南山镇南丹山生态旅游风景区，包括6栋高层住宅，规划建设1129户。项目最早于2019年开盘预售，主力户型为94—109平方米三居室，销售均价6500元/平方米。另据佛山市住房保障和房产信息网信息显示，三水奥园尚居目前仅有 2、5、6座开售，购房人已签约及已备案规模约330余套。

该项目开发商为佛山市钧裕置业有限公司（以下简称“钧裕置业”），该公司控股股东是奥园集团孙公司广东奥园县域商业综合体投资管理集团有限公司。中国奥园的2021年中期财报披露，三水奥悦豪庭项目（“三水奥园尚居”别名）涵盖综合社区、商业类型，土储面积9.01万平方米。

目前，三水奥园尚居的准业主们大多奔波在维权路上。曾与开发商及有关部门多次谈判的业主邱扬（化名）向《红周刊》介绍，该项目从2021年11月开始停工，自2022年12月召开第一次业主座谈会以来，奥园方面相关负责人与三水奥园尚居2座业主其实多次签署承诺函，复工承诺从今年3月底延期到6月底，不过目前再度“爽约”。

邱扬向《红周刊》提供了两份《三水奥悦豪庭项目交楼承诺函》，其中一份经项目公司钧裕置业签署于去年12月份的承诺函显示，“本司对奥悦豪庭项目2座业主郑重承诺，该项目于2023年3月复工，于2023年9月30日交付业主。如未如期交付业主，全额退款”；另一份承诺函如出一辙，不过复工及交付日期显示再度推迟：“项目于2023年6月30日前复工，计划于2023年10月30日前交楼。”

“现在对方还是明确答复‘复不了，你们要等的就等，等不了就去法院起诉’。”邱扬介绍，目前三水奥园尚居项目其实已到封顶阶段，不过在他看来，倘若6月30号不复工，预想10月30日交楼肯定有难度。

忧心钱房两失

业主苦等交楼不退房

对于三水奥园尚居的维权业主而言，“复工复产保交楼”成为当前的一致诉求，业主们认定退房是“大坑”。

邱扬谈到，目前业主之所以不再选择退房退款，走法律途径，是担忧钱房两失：“即便赢了官司也拿不到钱，还要倒贴几万块诉讼费。我们业主群里之前有案例，5座一家商铺（业主）都胜诉一年多了，一毛钱没拿到，这还是仅仅5万块钱（购房定金）而已。”

据奥园方面的口径，项目进度或具备不确定性。邱扬所在的业主微信交流群中，奥园方面工作人员曾作出答复：“复工我们没有放弃，一直有在做，只是现在确定不了时间。”

三水奥园尚居部分购房客并非佛山本地人，不少来自广东其他城市以及湖南，部分准业主集体辗转于多个渠道寻求解决方案无果。“我平时在广州，当时购买也是在某新媒体平台看到地产中介的广告，想着价格便宜，佛山离广州一个小时车程也还算近。”叶梵谈到，“项目能尽快复工最好，不至于现在这样头痛。”

《红周刊》了解到，作为项目直接开发商，钧裕置业目前已成为失信被执行人。企查查显示，钧裕置业今年以来共有4条被执行人信息，被执行总金额合计4582万元。公司涉及30多条司法案件，涵盖建设工程合同纠纷、承揽合同纠纷、商品房预约合同纠纷等。

忙于债务重组及完成复牌指引的中国奥园目前正内外交困。中国奥园至今（截至6月29日）仍未刊发2021年及2022年全年业绩。公司停留在2021年中报的财务数据显示，截至当时，其总负债为2629亿元，其中一年以内需偿还的借款、优先票据及债券规模为517.22亿元；同期集团的现金及银行存款约606.45亿元，尚能覆盖前述短债。不过，在房地产行业债务危机蔓延的2021年下半年，中国奥园债务危机爆发，经历债权人清偿要求陡然增多、国际评级机构下调评级，中国奥园已于2022年1月官宣美元债违约，迈入出险房企行列。

中国奥园百分百复工“水分”较大

退市危机未解

自2022年中央经济工作会议等定调扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作、支持银行提供专项借款以来，“保交楼”成为房企及各地建设单位的核心任务。部分出险房企甚至标榜“弃外保内”，境外债务重组“躺平”，集中资金用于保交楼和稳运营。

奥园集团也一度标榜推行已售项目百分之百复工、百分之百交楼“双百行动”。据奥园集团5月25日在企业微信公众号披露，截至目前，奥园广东区域、华中区域、华东区域、中西部区域等绝大多数已售项目实现100%复工，全集团1-4月交付近1.1万套，交付面积约139万平方米，各区域项目团队正不遗余力保质保量交付。

不过目前来看，因交付问题而与业主频频拉锯的中国奥园可能言过其实。《红周刊》查询人民网领导留言板了解到，在陕西、安徽、河南等地，今年奥园楼盘因交付减配、拖延退房款、工程进度缓慢等问题仍面临密集投诉。比如，6月份有郑州网友投诉奥园御湖湾逾期交房、具体交付时间不明。据留言，“龙源路奥园御湖湾存在表演式复工，每天工地就一二十个工人，原本定于2023年4月30号交房，现已违约，给业主发的通知函连具体交付时间都未标明，现在奥园总部每个月拨付200万元左右用于工地施工，然而一期和二期完全交付加起来还需2.4亿元，照这样的速度，我们20年也住不进新房”。

即便在大本营广东，中国奥园卷入“烂尾”风波的项目也不止前述三水奥园尚居一处。“目前就我所知道的，佛山南海区那边也有一个奥园楼盘（烂尾）。”楚鑫表示。

销售回款方面，深陷债务危机一年多来，中国奥园的自主造血能力显然不足。2022年，中国奥园未经审核物业合同销售金额累计约202.2亿元，较2021年的1210.3亿元销售额跌去八成。而在房企销售额整体回温的2023年一季度，公司未经审核物业合同销售额仍同比下滑63%至29.3亿元。

今年上半年，引国资、卖资产、寻求债务重组成为中国奥园的主要自救途径。譬如近期中国奥园作价近3亿港元出售加拿大附属公司、作价5.84亿元出售珠海奥园华富置业有限公司股权。与此同时，今年中国奥园旗下公司先后引入山东健康、南粤星桥基金、西安航投科创、中金国测4家国资背景企业合作或参股，目标指向大湾区旧改项目合作，一度被视为企业纾困先兆。

不过，兜售旗下公司股权之余，中国奥园正被卷入内控制度缺陷、关联物企资金被占用等问题。其中，今年2月，中国奥园公告将以2.56亿港元出售旗下物业上市公司奥园健康29.9%的股份予前述南粤星桥基金，中国奥园退居奥园健康第二大股东。值得一提的是，中国奥园出售奥园健康控股权预计亏损约4476.6万港元。

中国奥园此次“亏本套现”似乎是别无他法的选择，除了迫切补流的需求，奥园健康存在不少历史遗留问题，核心便是与中国奥园之间的违规资金往来。相关往来事项可追溯到2022年奥园健康核数师收到一封匿名报告，指控内容包括奥园健康的银行贷款合约失实、未披露为母公司集团提供总额为40亿元的财务担保等。到今年1月，奥园健康曾发布17条内部控制评估结果，指向奥园健康与母公司中国奥园之间未处理好独立运营关系。

据今年4月中国奥园发布的内幕消息公告，关于其与奥园健康资金往来等事项，独立财务顾问的调查工作仍在进行中，尚未达成任何结论。

于当下的中国奥园而言，今年年中无疑是重要节点，奥园方面此前曾表示，希望于今年年中完成债务重组，实现上市公司复牌交易。

按照中国奥园的宣传口径，近期公司债务重组已取得实质性进展。公司6月12日公告，中国奥园已就约40亿美元债务与绝大多数境外主要债权人签订中期债务暂缓协议，中国奥园正积极与若干主要境外债权人磋商，旨在最终落实全面债务重组。另据企业公告，中国奥园拟在6月30日举行董事会会议审议财报，考虑及批准2021年度、2022年度业绩及其发布——在此前接获的交易所复牌指引中，补充尚未刊发的财务业绩是公司复牌指引中的重要一项。

另外，自2022年4月1日停牌算起，中国奥园已连续停牌一年有余，按照18个月停牌期限，留给中国奥园摆脱9月30日除牌预警的自救时间只剩下3个月。

（本文已刊发于7月1日《红周刊》，文中提及个股仅做分析，不做投资建议。）

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